¿Cuánto es la multa por un cerramiento ilegal?

De qué depende la cuantía de la multa

No hay una ley estatal que fije un importe único. Las infracciones urbanísticas las regula cada comunidad autónoma, y después cada ayuntamiento las concreta en su ordenanza. Por eso la misma obra puede salir muy distinta en Alicante, en Madrid o en Málaga.

Dicho eso, casi todas las normativas gradúan la sanción con los mismos criterios:

• Gravedad de la infracción. Se distingue entre leves, graves y muy graves. Un cerramiento que solo altera la estética suele ir por lo leve o grave; uno que invade vuelo sobre vía pública, suma superficie construida o afecta a un edificio protegido escala rápido.
• Valor de la obra ejecutada. Muchas comunidades no fijan un importe cerrado, sino un porcentaje del coste de lo instalado. Cuanto más grande y más caro el cerramiento, mayor la multa.
• Si la obra es legalizable o no. Es el factor que más cambia el desenlace, y lo vemos en detalle más abajo.
• Zona urbanística. Casco histórico, edificio catalogado o suelo protegido agravan la sanción de forma notable.
• Reincidencia y actitud. Regularizar voluntariamente o paralizar la obra al recibir el requerimiento suele jugar a favor.

La multa no es lo único: son dos expedientes distintos

Este es el punto que más confusión genera y el que más disgustos da. Cuando un ayuntamiento detecta una obra sin licencia puede abrir dos procedimientos paralelos e independientes:

• El expediente sancionador, que es la multa económica.
• El expediente de restauración de la legalidad urbanística, que es la orden de legalizar la obra o de retirarla.

Pagar la multa no legaliza el cerramiento. Puedes abonar la sanción y seguir teniendo la obligación de desmontarlo. Y si no lo desmontas en plazo, el ayuntamiento puede imponer multas coercitivas sucesivas o ejecutarlo subsidiariamente, pasándote la factura.

A eso hay que sumar dos costes que no aparecen en ninguna resolución:

• La inversión perdida. Si hay que demoler, no recuperas ni el cerramiento ni la instalación.
• El problema en la venta. Un cerramiento no legalizado sale en la tasación o en la comparación con catastro, y se convierte en argumento de rebaja justo cuando estás negociando.

¿Se puede legalizar un cerramiento ya instalado?

En muchos casos, sí. Y es la vía que más dinero ahorra. La clave está en si la obra es o no compatible con la normativa urbanística vigente:

• Si es legalizable, el ayuntamiento suele conceder un plazo para presentar la solicitud de licencia y la documentación técnica. Se paga la tasa correspondiente, normalmente la sanción, y el cerramiento se queda.
• Si no es legalizable —porque incumple la ordenanza, invade vuelo público o afecta a un elemento protegido—, la orden de demolición es prácticamente inevitable.

Actuar rápido importa. Presentar la solicitud de legalización antes de que el expediente avance suele reducir la sanción y, en algunas normativas autonómicas, existen reducciones expresas por regularización voluntaria o por reconocimiento de responsabilidad.

Si no sabes en cuál de los dos escenarios estás, ese es exactamente el diagnóstico que conviene hacer antes de mover nada.

¿Cuándo prescribe una infracción urbanística?

Las infracciones urbanísticas prescriben, pero los plazos los fija cada comunidad autónoma y suelen ser de varios años desde la terminación de la obra. En suelo protegido, muchas normativas los amplían o los declaran imprescriptibles.

Dos matices importantes que se pasan por alto:

• Que prescriba la infracción (la multa) no significa que prescriba la acción de restauración de la legalidad (la orden de retirada). Son plazos distintos.
• El plazo cuenta desde la terminación total de la obra, no desde que empezó ni desde que el vecino se quejó.

Y aunque prescriba, el cerramiento sigue siendo una obra sin licencia a efectos de catastro, escritura y venta. La prescripción te libra de la sanción, no del problema documental.

¿Quién puede denunciar un cerramiento ilegal?

Prácticamente cualquiera, y esa es la razón por la que «nadie se va a enterar» no es una estrategia:

• Un vecino de la comunidad, que es el origen más frecuente con diferencia.
• La propia comunidad de propietarios, que además puede reclamarte la retirada por vía civil al margen del ayuntamiento.
• La inspección municipal, en revisiones de oficio.
• Los vuelos y ortofotos periódicas que utilizan catastro y muchos ayuntamientos para comparar el estado del edificio año tras año.

Ese último punto es el que sorprende: no hace falta que nadie te denuncie para que aparezca una obra nueva en una fachada.

Compré la vivienda con el cerramiento ya instalado

Situación más común de lo que parece. Como propietario actual eres el responsable de la situación urbanística del inmueble, aunque no ejecutaras tú la obra. La orden de restauración de la legalidad recae sobre quien es titular en ese momento.

Si estás en este caso, merece la pena revisar la escritura y la nota simple antes de que aparezca el problema, y valorar la legalización con calma en lugar de con un requerimiento encima de la mesa.

La forma de no llegar hasta aquí

Todo lo anterior se evita con tres pasos previos: revisar los estatutos de tu comunidad, obtener el acuerdo de la junta y solicitar la licencia municipal. Lo tienes desarrollado en nuestra guía sobre la legalidad de los cerramientos para áticos y balcones, incluidos los permisos concretos y los plazos.

También te interesa repasar los errores más comunes antes de cerrar una terraza, porque varios de ellos acaban precisamente en un expediente.