Legalidad de los cerramientos para balcones y áticos: Ley de Fachadas

La Ley de Fachadas y los cerramientos

La ley de fachadas es un término coloquial para referirnos cualquier modificación de la estética de la fachada. Realmente toda la legalidad se encuentra recogida en la ley de propiedad horizontal. Para cualquier mejora o cambio en la estética de un edificio, hay una serie de normativas que debes saber.

A continuación, vamos a conocer todas estas leyes que entran dentro de la normativa.

¿Se puede modificar la fachada de un edificio?

Como tal, no existe una Ley de Fachadas. En realidad, es un término como hemos comentado que se utiliza para hacer referencia al artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En este apartado se establece que las fachadas se consideran elementos comunes de la finca.

Por lo tanto, cuando un vecino realiza obras en la fachada de una comunidad de propietarios como por ejemplo, un cerramiento de balcón que afecte a la fachada de un inmueble, será tratado como una modificación de elementos comunes que afecta a su estética.

En este sentido, la ley de propiedad horizontal para el arreglo de una fachada es bastante claro. Tiene el carácter de ser una obra de mejora no necesaria. Esto significa que para poder llevarse a cabo requerirá de la aprobación de la junta de vecinos por unanimidad.

Si un solo vecino decide votar en contra, el cerramiento no podrá realizarse. Además, si se realiza este tipo de modificaciones sin el consentimiento expreso de todos los vecinos, estos tendrán derecho a solicitar su retirada por la vía legal.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los cerramientos?

La LPH considera que estos de cerramientos de fachada no son necesarias, lo que significa que su instalación requiere la aprobación de la junta de vecinos por unanimidad.

• Si un solo vecino vota en contra, el cerramiento no podrá realizarse.
• Si se instala un cerramiento sin aprobación, los vecinos tienen derecho a exigir su retirada por vía legal.
• Algunas excepciones pueden darse en los cerramientos móviles o desmontables, ya que estos no suelen alterar significativamente la estética del edificio.

Estatutos de la comunidad 

Ahora bien, existe una instancia que está por encima de la LPH cuando se habla de la legalidad de los cerramientos para áticos y balcones. Se trata de los Estatutos de la Comunidad.

En el caso de que los estatutos dispongan claramente que un vecino puede instalar un cerramiento, podría hacerlo sin el consentimiento de los vecinos. Por esta razón es recomendable acudir primero a este documento y ver qué se establece en él.

Si los estatutos no hacen ninguna referencia sobre la capacidad de los vecinos para poner un cerramiento, habrá que regirse por la LPH. Te recomendamos que no realices un cambio de  la fachada sin la autorización de tus vecinos.

Consecuencias de incumplir la ordenanza municipal al instalar cerramientos

El incumplimiento de las ordenanzas municipales durante la instalación puede conllevar una serie de consecuencias graves como una multa por modificar la fachada.

Estas sanciones varían desde multas económicas hasta la obligación de desmontar el cerramiento instalado.

Además de las consecuencias legales, el incumplimiento de las ordenanzas municipales también puede tener un impacto negativo en las relaciones con los vecinos y la comunidad de propietarios. Un cerramiento instalado sin seguir las normativas puede generar conflictos con los vecinos, que podrían sentir que se ha alterado la estética del edificio o que se ha violado su derecho a una vista despejada.

¿Qué dice la Ley de Fachadas sobre los cerramientos?

La Ley de Fachadas regula la apariencia exterior de los edificios y establece qué modificaciones pueden realizarse sin afectar la armonía visual del inmueble ni comprometer su seguridad.

En este sentido, la instalación de cerramientos exteriores está sujeta a estas regulaciones, ya que cualquier alteración en la fachada puede estar restringida.

En términos generales, la normativa establece que:

Las modificaciones en la fachada deben respetar la estética del edificio

Cualquier obra que cambie la imagen exterior del edificio podría considerarse una infracción si no tiene los permisos adecuados.

En muchos municipios, cualquier cambio visible desde el exterior necesita aprobación del ayuntamiento y de la comunidad de vecinos.

Es obligatorio solicitar permisos en la mayoría de los casos

Dependiendo de la ciudad y del tipo de cerramiento, puede requerirse una licencia de obra menor o mayor.

Si el cerramiento implica cambios estructurales significativos, el proceso de aprobación puede ser más complejo.

Los estatutos de la comunidad también influyen en la decisión

En edificios residenciales los cerramientos que afectan a zonas comunes, en este caso la modificación de la fachada, se suele requerir el consentimiento de la comunidad de propietarios.

Algunos estatutos internos prohíben cerramientos permanentes o establecen criterios específicos para su instalación.

Las ordenanzas municipales varían según la ciudad

Cada ayuntamiento tiene sus propias normativas sobre cerramientos, por lo que es imprescindible revisar la legislación local.

Ciudades como Madrid y Barcelona tienen normativas más estrictas, mientras que en otras zonas la regulación puede ser más flexible.

¿Qué ocurre si instalo un cerramiento sin cumplir la Ley de Fachadas?

Si instalas un cerramiento sin cumplir con la normativa vigente, podrías enfrentarte a:

• Multas y sanciones económicas. Véase en este sentido cuales pueden ser las multas por un cerramiento de terraza. 
• Obligación de desmontar el cerramiento.
• Problemas legales con la comunidad de vecinos o el ayuntamiento.

Para evitar problemas, lo mejor es asegurarse de que el cerramiento cumpla con la normativa vigente.

En Vitroglass, ofrecemos asesoramiento para garantizar que tu cerramiento sea legal y cumpla con los requisitos municipales.

Consecuencias de incumplir la ordenanza municipal al instalar cerramientos

El incumplimiento de la ordenanza municipal al instalar este tipo de cerramientos puede acarrear sanciones graves, tales como:

• Multas económicas que pueden variar según la gravedad de la infracción y la normativa local.
• Orden de retirada del cerramiento, lo que implica asumir costes adicionales por la desinstalación.
• Conflictos con la comunidad de vecinos, quienes pueden iniciar acciones legales para exigir la eliminación del cerramiento.

Además, los conflictos legales pueden impedir la revalorización del inmueble, ya que un cerramiento ilegal puede ser un impedimento a la hora de vender o alquilar la propiedad.

Ordenanzas municipales 

Otro aspecto de la legalidad de los cerramientos para áticos y balcones es la ordenanza municipal. Puede que cuentes con el apoyo unánime de tus vecinos o que los estatutos te habiliten para poner el cerramiento.

Sin embargo, todavía queda verificar si es posible según lo indique la ordenanza municipal.

En este sentido, cada municipio establece su propia normativa. Los hay que no permiten hacer este tipo de modificaciones externas en el edificio.

Otros sólo afectan a determinadas zonas de la población o limitan la instalación de algún tipo específico de cerramiento.

También existen los que permiten cerramientos solo en áticos o solo en balcones. Por último, están los municipios que permiten cualquier tipo de cerramiento.

Lo normal es que las limitaciones y permisos sean acordes a la actividad del municipio. Supongamos que quieres instalar un cerramiento de ático en una localidad turística con construcciones medievales cuidadas y fachadas de piedra.

En este caso sería comprensible que el ayuntamiento impidiese cerrar un balcón de la calle principal con policarbonato.

Esto afectaría al aspecto del municipio y podría afectar negativamente a su actividad comercial.

Ahora bien, es habitual encontrar muchos municipios en los que existen cerramientos ilegales y el ayuntamiento no hace nada al respecto.

De hecho, en ocasiones las ordenanzas municipales pueden ser muy ambiguas, dejando a la libre interpretación si es posible o no instalar el cerramiento.

Todo depende de la localidad en la que te encuentres y es algo que debes consultar con tu ayuntamiento.

Lo mejor es evitar problemas, asesorarse y poner un cerramiento si se está seguro de que es legal.

¿Cómo saber si puedo cerrar un balcón o ático legalmente?

A modo de resumen, el proceso que deberás seguir para determinar si es legal que pongas un cerramiento en tu ático o balcón es el siguiente:

• Consulta detenidamente los estatutos de tu comunidad para verificar si permiten la instalación de cerramientos en áticos o balcones. Si los estatutos no mencionan específicamente esta posibilidad, es importante obtener la aprobación unánime de tus vecinos antes de proceder.
• En caso de que los estatutos no prohíban expresamente los cerramientos, pero no especifiquen su permisibilidad, es fundamental iniciar conversaciones con los vecinos y obtener su aprobación unánime para evitar conflictos futuros.

Esto puede implicar explicarles los beneficios del cerramiento y abordar cualquier preocupación que puedan tener.

• Una vez que hayas asegurado el consentimiento de los estatutos o de los vecinos, es recomendable revisar la ordenanza municipal para garantizar que el cerramiento cumpla con todas las regulaciones locales.

Esto incluye aspectos como las normas de construcción, los límites de altura y la estética del edificio.

• Es importante realizar este proceso con cuidado y diligencia para evitar problemas legales o conflictos con la comunidad.

Siguiendo estos pasos, podrás confirmar la viabilidad legal de los cerramientos para áticos y balcones y proceder con la instalación si es posible y está permitido por la normativa local.