¿Se puede cerrar el patio interior de una comunidad de vecinos? Lo que dice la Ley

Primero, averigua de quién es el patio

Antes de hablar con la comunidad conviene tener claro qué tipo de patio tienes, porque de eso depende todo lo demás. En la práctica hay tres situaciones:

• Patio común: pertenece a todos los propietarios y cualquiera puede usarlo. También puede ser que nadie lo use, como ocurre en muchos patios de luces.
• Patio común de uso privativo: sigue siendo un elemento común del edificio, pero solo tú tienes acceso a él, normalmente desde una vivienda en planta baja o primera. Es el caso más habitual.

Para salir de dudas, revisa tu escritura, el título constitutivo del edificio y los estatutos de la comunidad. Si aun así no lo tienes claro, puedes pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad o consultarlo con el administrador de fincas.

Qué mayoría necesitas para cerrar un patio comunitario

Cerrar o cubrir un patio común se considera una alteración de los elementos comunes del edificio. Desde la reforma de 2013, el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal exige para estas obras el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, ya no hace falta unanimidad, aunque muchas comunidades lo sigan creyendo.

Hay una excepción importante. Sí se necesita el acuerdo de todos los propietarios si el cerramiento obliga a cambiar las cuotas de participación o a incorporar el patio como superficie de tu vivienda.

Si el patio es de uso común y el cerramiento beneficia a todos, hay además un detalle que juega a tu favor. Los vecinos que no acudan a la junta cuentan como votos a favor si no manifiestan su desacuerdo por escrito en los 30 días naturales siguientes a la notificación del acuerdo.

¿Se puede cerrar un patio comunitario de uso privativo?

Sí, y es el escenario que más dudas genera. Aunque solo tú uses el patio, sigue siendo un elemento común, así que necesitas la misma mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Respecto al caso anterior hay dos diferencias que conviene tener muy presentes:

• Los costes corren de tu cuenta. La instalación y el mantenimiento del cerramiento los pagas tú, no la comunidad.
• Los ausentes no suman. Cuando la obra es para tu aprovechamiento privativo, la ley no cuenta como favorables los votos de quienes no acuden a la junta. Necesitas votos a favor reales, así que conviene hablar antes con los vecinos. Si alguno no puede asistir, pídele que delegue su voto por escrito.

Una vez aprobado, pide que el acta recoja las condiciones del acuerdo: tipo de cerramiento, quién se encarga del mantenimiento y si es desmontable. Te evitará problemas si cambia la junta directiva o si algún día vendes la vivienda.

Pasos para cerrar el patio con el visto bueno de la comunidad

Con el tipo de patio claro, el proceso es sencillo. Seguir este orden te ahorrará juntas repetidas y rechazos por falta de información:

1. Revisa la escritura y los estatutos para confirmar la titularidad del patio y descartar cualquier prohibición expresa.
2. Pide un presupuesto con el diseño del cerramiento. Los vecinos deciden mejor sobre un proyecto concreto que sobre una idea.
3. Solicita por escrito al presidente que lo incluya en el orden del día de la próxima junta, con el proyecto adjunto.
4. Consigue la mayoría necesaria y comprueba que el acuerdo y sus condiciones quedan reflejados en el acta.
5. Tramita la licencia o la declaración responsable en tu ayuntamiento. El trámite exacto depende del municipio y del tipo de cerramiento.
6. Instala el cerramiento con una empresa que te entregue la documentación técnica y la garantía.

Qué pasa si cierras el patio sin permiso

Instalar el cerramiento sin autorización es arriesgarse a perderlo. La comunidad puede reclamar judicialmente que lo retires y devuelvas el patio a su estado original, a tu costa. Si además no tienes licencia, el ayuntamiento puede abrir un expediente sancionador. Si quieres saber qué importes se manejan, lo explicamos en cuánto es la multa por un cerramiento ilegal.

Cómo conseguir que la junta vote a favor

La mayoría de los rechazos no se deben a la ley, sino a dudas razonables de los vecinos. Estas claves ayudan a despejarlas:

• Elige un cerramiento sin obra y desmontable, como las cortinas de cristal o un techo móvil. Se instalan con piezas fabricadas a medida y pueden retirarse sin dañar el edificio.
• Respeta la estética del edificio con perfiles lacados en el mismo color que la carpintería existente.
• Garantiza la luz y la ventilación de las viviendas que dan al patio.
• Asume por escrito los costes y el mantenimiento, para que nadie tema futuras derramas.
• Plantea un cierre parcial si la objeción es práctica, por ejemplo, poder recuperar la ropa u otros objetos que caen desde los tendederos.

Tu patio a cubierto, con la comunidad de tu parte

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